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一下要缴50年停车费引发争议,车位一租50年并非长久买卖

立体停车楼前挂着欢迎租赁的横幅。    空荡荡的第三层只停着一辆车。    在停车资源紧张的小区兴建一座立体停车楼,解决居民的停车难问题,本来是一件让居民高兴的事。但是,家住通州区梨园小镇的居民们却高兴不起来,小区去年投入使用的立体停车楼实行长期租赁,租户需一次性缴纳50年的租金才可以使用,费用在十三四万元。相比不少小区动辄二三十万元的车位价格,这十几万元的租赁费确实不算贵,但是,因为停车楼没有独立的车位产权、出租年限过长、后期维护管理不明确等问题,很多业主对停车政策表示不理解。昨天,记者实地进行了采访。    目击    200多个停车位空了大半    还没进梨园小镇的大门,记者就看到小区内一座厂房一样的高大建筑,从外观来看,停车楼长七八十米,宽三四十米,共有3层。在门口的一个广告栏里,两则通知的署名都是北京京龙国玉物业管理有限公司,其中一则通知写道:小区要进行地上停车位登记工作,车位有限,希望大家尽快办理。另一则通知是说本月20日,要对消防通道和停车位进行施划,请车主将车停到立体停车楼。    立体停车楼位于小区北侧,南侧是小区的3栋高层板楼。在停车楼的出口处,有一栋简易的白色房子,房顶上一条横幅上写着:“投建商与开发商达成共识,欢迎预定车位”。停车楼的入口位于南侧,入口旁有一个楼梯,顺着楼梯记者来到一层,占地上千平方米的车库里没停几辆车,大部分的车位都空着。来到车库2层,这里也只停着寥寥十几辆车。与1、2层相比,空荡荡的第三层车场只停着一辆车。    除了地上3层,该停车楼还有地下层,从地下一层的车库门口往里看,漆黑一片,打开手电筒,隐约能看到几根立柱,但是看不到有任何车辆。    记者以租户的身份询问白房子内的一位工作人员,他指着墙上的一张报价单说:“停车楼有200多个车位,2层14.5万,负2层12.5万,负1层和负3层都是13.5万。只出租不卖,1层的车位基本租完了,现在就剩2层的一部分和3层的车位。车位是稀缺资源,以后只会越来越贵,要租的话趁早。”这名工作人员还说,车位租赁期为50年,必须一次性付款。    这么长的租期,今后的使用怎么保障?该工作人员解释说,停车楼经过了相关部门审批,手续合法。“为什么不卖车位呢?”记者问。“因为整个停车楼只有一个整体的产权证,而没有独立产权的,所以没法卖。”看到记者犹豫,他道出实情:“实话说吧,停车楼所在的地面产权是开发商的,我们是承建方,租赁合同要和开发商签订,今后如果有问题可以直接找开发商,也可以找物业公司,他们是跑不了的。”    质疑    谁能保证50年管理不烂尾    向本报反映问题的居民说,因为小区要在路面施划消防通道,物业公司让车主们把车停到停车楼里,并且暂时是免费的。    “哪有这么好的事?先把我们赶到停车楼里,然后再划上消防通道,最后楼里租费太高停不起,院子里又没地方停,那就惨了。”    一位居民说,为了不让物业公司施划消防通道,很多人宁可不开车也不挪车位。    记者采访时,不止一位居民反映,这几个月,居民和物业公司为此事闹过好几次,还有人报了警。    另一名居民告诉记者,他和很多邻居都交流过,大家对施划消防通道都很理解,但是,对今后的停车问题很担忧。“不愿意去停车楼的原因,一个是因为目前小区内停车免费,另外,大家都担心租50年的停车位,万一将来停车租赁公司撤出后,我们的权益谁来保证?”    就这一问题,记者向负责停车楼租赁的工作人员核实,一名工作人员说,公司投资建设了立体停车楼肯定是要盈利,在收回成本并有了利润后会撤出。    随后,记者联络到小区的物业管理公司,对于停车楼今后要移交一事,一名物业工作人员表示并不知情,但他告诉记者,消防通道的区域是要划出来,下一步还要计划收停车费,目前正在推进当中。    随后,记者就产权和收费问题咨询了有关部门。北京市规划和自然资源委员会通州分局的一位工作人员说,早在2006年,小区的开发商福瑞房地产开发有限公司就已经向当时的区国土部门进行了申报,当时申报项目名称叫“北杨洼住宅小区半地下机械车库”,而且已经办理完毕。梨园街道办事处规划部门的工作人员也给出了该停车楼有正规手续的回复,而且还告知,该停车楼地下一层有一部分不符合原规划,目前正在督促整改。就定价问题,这名工作人员表示,有关部门已经放开停车楼的租金市场定价,他们无权干涉。    延伸    停车楼收费方式到底谁来定    “很多居民都对停车楼的收费定价方式不理解。而且,小区里的停车收费标准,是不是也要征求大部分居民的意见?”梨园小镇的居民们纷纷表示,希望有关部门能够帮助协调解决。    其实,关于停车楼难建、难用,本报曾做过系列报道。同样是停车楼,收费方式却差别很大。比如,本报此前曾报道,北五环外的清河毛纺厂北小区,新建的四层立体停车楼解决了小区140个停车位缺口。去年年底立体车库投入使用后,其中90多个车位已经被小区居民租用。停车公司工作人员表示,停放在立体车库中收费为每月400元。为加强小区管理,办理车证需是本小区长期居住的居民,办理车证时需要户口本、行驶证、车辆交强险单,出租户需携带租房合同。    就居民关心的问题,记者致电北京市安理律师事务所的包华律师,他说立体停车位属于地上设施设备,在北京市范围内只能租赁不能买卖。一次性趸交停车管理费,在法律上并不禁止,不过,一般的租金支付习惯都是按照月或者年计算,同时要收取押金。    包律师强调,露天立体停车位值得关注的是后期的养护、维修和管理成本,尤其像钢结构、有抬升机械和地下停车层的车库,因为长期经受露天风吹日晒,钢结构很容易生锈,机械部件、防汛和照明设施比楼宇的地下车位养护成本更高,需要后期投入更多的人力和资金,甚至有可能超过当初的建设资金。    随后,记者又咨询了物业方面的专家陈凤山,他说根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。希望居民在签署合同的时候要看清条款。另外,大宗的设备都是有使用期限的,超出使用期限必然会面临养护和维修问题。本报记者 杨晓斌 文并摄

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小区停车难处多,排队多年、租金上涨、一位难求

插图 李嘉

如何让“打游击”的车辆“回家”

在停车资源稀缺的当下,如果哪个社区有一座停车楼,那真是社区居民的福气。北京通州区梨园小镇就配有一座立体停车楼,可该区居民非但不高兴,还陷入了集体焦虑。据北京晚报报道,该小区停车楼实行长期租赁,租户需一次性缴纳50年的租金才能使用,租赁费用为十三四万元。面对“半辈子”租期,居民们大多不敢“出手”,停车福利硬生生变成了居民的心头之痛。

北京新天地小区东西区道路两侧停放的车辆

和地下车位不同,停车楼属于地面设施,只能租赁,不能买卖。但50年租期并不会受到法律保护。按照《中华人民共和国合同法》,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。物业公司在做出50年租赁期限的决策时,不知道有没有找寻法律依据?如果没有在法律层面对停车位的出售资格和租赁条件加以明确,那么,开发商、物业与业主之间纠纷在所难免。

车辆的快速增长,车位数量并未随之跟进。停车难,可谓城市病中的顽疾,也让车主们越来越头疼。

所以小区居民的担心并非杞人忧天:一旦签约,在超出法律保护的超常租期内,如果遇到停车设备损坏、维护管理缺位等各式各样的停车难题,或许只能自认倒霉。作为特种设备,立体停车库需要资金聘请管理者、进行部件更换等定期维护,且别的小区有过立体车库失修停运的先例。

在管庄附近的北京新天地小区,一些居民则因无位停车而困扰。近两千名居民需要排队多年才能排到一个地下车位,许多车辆只有冒着被贴条罚款的风险停放在路边。

修建停车楼,说明居民有需求;居民不是不想租,只是不敢一租50年。超长租赁隐含极大的不确定性,无法保障业主后期利益,最终很可能沦为一张空头支票。再者,就算停车楼能屹立50年不倒、管理维修可保证50年不断,可有多少居民能确定自己在社区住上50年?无论怎么算,都是一笔不划算的买卖。

不久前,道路停车改革实施,城六区、通州区和延庆区等区域,道路停车一律不得再有人工现场收费,而采用道路停车电子收费系统。居民关心的是,能否通过刚刚推出的电子收费方式施划路侧车位,解决部分居民无位停车的难题。

对物业来说,停车位一租50年,同样不是长久之计;貌似有远见,其实是短视。这种做法,打破了居民的消费习惯,也低估了居民的判断能力。居民小区和写字楼,除了有产权的地下车位,绝大多数停车位租金或按月计算,或以一年为期。相比之下,50年的租期显得荒诞不经,试问哪类商品会一租就是50年?所以,大部分居民不买账是必然的结果。物业设置了高高的租赁门槛,却没多少居民愿意迈入,50年的租赁金收不到,一年期的租赁金又不收,最后损失的还是自身利益。

在一些小区中,物以稀为贵的车位出现涨价的情况随之出现,让业主有苦难言。有的小区中,业主在停车时只能到处“打游击”。

建停车楼缓解停车难,本是值得肯定的便民之举。如果开发商或物业公司为了所谓利益最大化,只做一锤子买卖,漠视居民利益,无视居民呼声,那么再高大的停车楼也只能变成空中楼阁。

在业内专家看来,停车难背后成因复杂,单纯的某一项措施难治本,需在错时停车、建设立体车位、施划路侧车位、建立大型停车场等多种方式作用下,解决停车难问题。

■一位难求

近两千人排队等车位

管庄附近的北京新天地小区,一条南北走向的道路将小区分成东西两个区。道路两侧停放着车辆,有些商户将车停在路侧装卸货物,使得道路变得有些拥挤。一名居民无奈地表示,小区中的停车问题始终困扰着自己,无处可停的窘境让他只有将车停放在路边。“只能冒着被贴条的风险,那也没有办法。”

该小区中,有地上车位与地下车位两种,而所有的车位都早已有了主人,排队等空下来的车位则成为一种常态。

李先生刚刚在北京新天地小区买了房,房子的过户手续还未完成,他已经准备去物业公司排队等车位。“中介人员说,现在小区里有一两千人在排队,要等至少一两年的时间或许才能排到。”

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